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北京小學(xué)學(xué)區(qū)房25萬1平仍搶手 地下室每平超12萬
每平方米25萬元，是較近北京市金融街區(qū)域一套房屋賣完的單價。2月下旬的一天，一位買家正準(zhǔn)備以1000萬元買走39平方米的1室1廳。5小時后，這套房子被另一位出價1200萬的買家熊爸拿下。不過，這項高單價的交易并沒有出現(xiàn)在一些公開信息平臺。
讓自己孩子就讀宏廟小學(xué)，是熊爸購買北京豐匯園小區(qū)的目的。這是一所北京市位置前列的小學(xué)。其劃片小區(qū)的價格在二手房市中也水漲船高。
由于學(xué)區(qū)房的高單價，一些面積小于標(biāo)準(zhǔn)房屋的非標(biāo)準(zhǔn)住房，如地下室、過道成為了很多只求為孩子獲得學(xué)籍資格的家庭購買的“經(jīng)濟(jì)”之選。但即便如此，這些房屋同樣價格不菲，比如對口宏廟小學(xué)的另一小區(qū)宏匯園在售地下室的報價都超14萬/平方米，實驗二小德勝校區(qū)的安德路地下室報價已超過12萬元/平方米。
不過，不動產(chǎn)登記機構(gòu)出臺的較新政策明確，一些不具備居住功能的“房源”未來可能不具備學(xué)籍和落戶的條件。
而來自教育部門的較新政策也注意到了學(xué)區(qū)房問題，建議在學(xué)區(qū)房問題嚴(yán)重的區(qū)域采取多校劃片的手段。
“買一套，看200套”
“不是沖動購買。”熊爸說，他本來在通州有2套房，但通州房屋所在學(xué)區(qū)屬于“菜場小學(xué)”，于是他利用了45天在海淀區(qū)和西城區(qū)知名小學(xué)門口“蹲點”，詢問家長們學(xué)校的教育硬件、師資力量、食堂餐廳、日常課程等，截止到2017年1月，熊爸已“看過200套學(xué)區(qū)房”。
經(jīng)過調(diào)研，熊爸選擇了兩個地區(qū)：金融街片區(qū)和德勝門片區(qū)。據(jù)他的分析，金融街片區(qū)和德勝門片區(qū)各有利弊，金融街片區(qū)擁有知名小學(xué)：實驗二小、奮斗小學(xué)、宏廟小學(xué)、西單小學(xué)、華嘉小學(xué)和受水河小學(xué)，前四者位置優(yōu)秀，后兩者弱;德勝門片區(qū)的優(yōu)勢是抗調(diào)劑，德勝門地區(qū)的西師附小、五路通小學(xué)、實驗二小德勝校區(qū)、裕中小學(xué)等學(xué)區(qū)質(zhì)量實力相當(dāng)。
在這個過程中，熊爸看到一位購房者以640萬全款購買了德勝門的一處學(xué)區(qū)房的地下室，也看到單身青年，甚至“00后”都在咨詢學(xué)區(qū)房地下室。
因為相對于普通的學(xué)區(qū)房源，同樣有學(xué)籍的地下室總價更低，尤其是在房屋核驗政策變化的情況下。
2017年1月26日，《關(guān)于加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產(chǎn)登記管理的通知》(以下簡稱“《通知》”)開始公開征求意見，截止到2月5日。
《通知》第3條明確：住宅平房申請辦理房源核驗時，屬地房管部門或其委托機構(gòu)應(yīng)在受理階段進(jìn)行實地核驗，并將門道、通道、廊子、廚房、廁所等不具有居住功能的情況，在存量房交易服務(wù)平臺房源核驗表單中進(jìn)行標(biāo)注，不動產(chǎn)登記部門依據(jù)系統(tǒng)中標(biāo)注信息，在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以記載。
換言之，過道學(xué)區(qū)房在《存量房房源核驗信息表》中標(biāo)注為“通道”，不是“房”，購買“過道”的家庭子女存在不能上學(xué)的風(fēng)險。
多名家長向經(jīng)濟(jì)觀察報記者證實：過道房受到政策遏制，平房產(chǎn)權(quán)不清晰等原因造成家長們開始由購買過道“老破小”轉(zhuǎn)向購買“地下學(xué)區(qū)房”。
熊爸就是在這樣背景下，花費1200萬元“截胡”了前述房屋。熊爸坦言，自己實在無法接受住在潮濕的地下室。
難題
經(jīng)濟(jì)觀察報記者通過多渠道獲悉，近期學(xué)區(qū)房持續(xù)火熱的原因有二：
一、北京市東城區(qū)、朝陽區(qū)為了盡可能普及優(yōu)質(zhì)校資源，近年取消了推優(yōu)，采取派位和劃片制，并且這一趨勢正在全市范圍內(nèi)推廣。某種程度上，新的政策趨勢也促成了學(xué)區(qū)房的火熱。
二、學(xué)區(qū)房抗跌性和穩(wěn)定性是中產(chǎn)階層對抗貨幣貶值、貨幣保值增值的重要通道。
以“推優(yōu)”取消傳言甚囂的西城區(qū)為例，根據(jù)《北京市西城區(qū)教育委員會關(guān)于西城區(qū)2016年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》和《2016年西城區(qū)非本市戶籍適齡兒童入學(xué)證明證件材料審核辦法》，西城區(qū)房管局審核父母的西城區(qū)實際居住證明是條件之一。
現(xiàn)實操作中，西城區(qū)集體戶不實行劃片登記入學(xué)，而是在本學(xué)區(qū)學(xué)位有余的前提下，在學(xué)區(qū)內(nèi)派位入學(xué)，學(xué)區(qū)學(xué)位不足的在全區(qū)派位入學(xué)，多名西城區(qū)集體戶家長證實了這種說法。
根據(jù)北京市教委數(shù)據(jù)，2010年以來，北京市適齡兒童少年人數(shù)每年平均遞增2萬人，年均增長20%，這種趨勢進(jìn)一步加劇了很多人對學(xué)區(qū)資源會愈發(fā)緊張的擔(dān)憂。
中央教育科學(xué)研究所研究員儲朝暉向經(jīng)濟(jì)觀察報記者說，學(xué)區(qū)房火爆由商家炒作、家長教育理念不成熟、家長過于年輕、教育資源不均衡等綜合原因造成，隨著教育資源的均衡，追逐學(xué)區(qū)房可能像80年代的集郵熱潮，只是曇花一現(xiàn)，根據(jù)教育統(tǒng)計學(xué)，決定一個人成功中，先天因素占比是62%，在先天因素基礎(chǔ)上后天因素占比只有30%。
不過，在一些拼搶學(xué)區(qū)房的家長們眼中，儲朝暉的建議過于理想化。在目前教育資源仍不均衡的情況下，家長們對數(shù)字失去了感覺，再貴、再刷新三觀的學(xué)區(qū)房一經(jīng)推出，還是被家長們一搶而空。
2月22日，教育部網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于做好2017年義務(wù)教育入學(xué)工作的通知，明確2017年包括北京在內(nèi)的19個重點大城市實現(xiàn)100%小學(xué)劃片就近入學(xué)，建議“學(xué)區(qū)房”問題突出的地方積極推進(jìn)多校劃片。
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